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    Guía sobre hipotecas

    Consejos para tomar la decisión



    Para empezar conozca sus derechos

    Si desea hipotecar su vivienda por un importe igual o inferior a 150.253,03 (25 millones de pesetas), tiene derecho a obtener previamente de la entidad financiera, y con carácter gratuito, un folleto informativo en el que deberán constar necesariamente:

    • Cuantía máxima del préstamo, respecto al valor de tasación del inmueble hipotecado.
    • Plazo del préstamo y sistema de amortización
    • Tipos de interés y modalidades
    • Comisiones

    Impuestos y gastos a cargo del prestatario, señalándose expresamente los que se exigirán aun cuando el préstamo no llegue a formalizarse, así como los servicios que se deberán obligatoriamente contratar (seguros por ejemplo)

    Una vez en posesión de varias ofertas puede elegir la propuesta que le interesa más. Cuando se haya decidido por alguna puede solicitar una oferta vinculante, que especificará las condiciones financieras del préstamo. Tenga en cuenta que su elaboración puede suponerle ya algunos gastos, siempre que así se haya determinado expresamente en la oferta. Es un decir porque todo se puede negociar.

    La oferta tiene un plazo de validez mínimo de diez días hábiles. Después de su aceptación, se procede al otorgamiento de la escritura pública.

    Recuerde que tiene derecho a elegir notario y a examinar el proyecto de escritura en el despacho notarial, al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento. Hágalo.

    Solicite del notario en cualquier momento, incluso antes de aceptar la oferta vinculante, que le asesore sobre el alcance y significado de las cláusulas, así como sobre la correcta obtención del T.A.E.


    El contrato de préstamo

    Es un contrato muy estandarizado y por lo general oculta pocas trampas, pero hay que prestar atención principalmente a que el tipo de interés es el ofrecido y aceptado en la oferta, que la fórmula de cálculo es la acordada, por lo general cuotas constantes, y que los gastos de cancelación anticipada no exceden el 1%.

    ¿Qué es una hipoteca?

    Una hipoteca es una garantía real afecta al buen fin de un préstamo. Esto quiere decir que si no se paga el préstamo el beneficiario de la garantía puede recuperar el dinero prestado quedándose con el bien hipotecado (casa, nave, parcela, fábrica, etc.)

    ¿Qué se puede hipotecar?

    Cualquier bien inmueble, aunque la hipoteca es más conocido dentro del mercado de la vivienda.

    ¿Quién puede hipotecar?

    Cualquier persona o institución, y en garantía de cualquier deuda, pero generalmente, es un mercado en manos de bancos y cajas de ahorro.

    ¿Cómo se hace una hipoteca?

    Simplemente, mediante un contrato en escritura pública, realizado ante notario, que el banco se ocupa de confeccionar con el notario.

    ¿Quién vela por sus intereses?

    En primer lugar la ley y en segundo el notario, quien tiene el deber de que la escritura de hipoteca esté redactada conforme a la ley y que los intereses de la parte más débil se respetan, usted.

    ¿Es suficiente protección lo anterior?

    No. La ley es bastante amplia, y hay que cuidar algunos aspectos importantes, que iremos resaltando en su lugar correspondiente, los contratos de compraventa pueden incluir cláusulas que le comprometan a cosas que no ha previsto y que no quiere.

    Préstamo y situación personal

    La concesión o no y su cuantía depende de diferentes factores, dependiendo del volumen de ingresos, si son demostrables, si su trabajo tiene o no estabilidad, y de las garantías adicionales que pueda presentar, en el apartado de importe que se puede pedir se trata más ampliamente este tema.

    Seguros

    La entidad financiera habitualmente le va a exigir dos seguros: Un seguro de vida de tal manera que si fallece o queda inútil para ejercer su profesión, el seguro pague el préstamo y usted y/o su familia, puedan quedarse con la vivienda.

    Un seguro de hogar que le garantice ante riesgos que puedan poner en peligro su presupuesto y el reembolso del préstamo por cualquier accidente. Nosotros recomendamos la contratación de ambos, por una pequeña prima anual uno se garantiza la tranquilidad.

    Algunos problemas: Registros de impagados

    • RAI (Registro de aceptaciones impagadas). Recoge los efectos aceptados y no pagados al vencimiento.
    • ASNEF (Asociación nacional de Entidades de Financiación). Recoge la relación de morosos con las financieras (Leasing, factoring, etc.)
    • BDI. Este registro incluye embargos y otros impagos (juzgados, seguridad social, etc.)
    • CIR. Este no es un registro de impagados, sino de riesgos totales. Las entidades financieras están obligadas a declarar al Banco de España cada crédito, préstamo, aval, etc. Y toda entidad declarante, puede obtener el conjunto de los compromisos de cada nuevo cliente, y lo hace antes de prestar.

    Es bueno saberlo para evitar sorpresas, si usted está o ha estado en alguno de estos registros va a tener que dar muchas explicaciones y va a tener muchas dificultades para obtener un préstamo en una entidad bancaria.

    Contratos privados de compraventa: Algunos peligros.

    El derecho español admite todo acuerdo entre las partes siempre que estos acuerdos no violen la ley. Por consiguiente no hay nada que se oponga a que usted compre una vivienda mediante un contrato privado, pero si lo hace debe prestar atención y aconsejarse antes de firmar papel alguno, véalo en acordar las condiciones del contrato.

    Importe a pedir, impuestos y tipos

    Importe e ingresos

    La entidad financiera concede un préstamo para que le sea devuelto. Su negocio está en los intereses cobrados y el resto de las operaciones que pueda hacer con usted, como cliente.
    Tener que quedarse con el piso hipotecado es un mal negocio que además no sabe administrar bien, por lo que desde el principio exige una serie de garantías que le aseguren el buen fin de la operación.

    Como principio su endeudamiento total no debe superar el 35% de sus ingresos. Por ejemplo, si gana 42.070,85(7 millones de ptas.) netos lo máximo que el banco considera que puede pagar es 14.724,8 (2.450.000 millones de pesetas). Aunque también hay entidades que su nivel de endeudamiento llega hasta el 40% e incluso más. Además, esta no es una norma matemática, porque si sus ingresos son muy elevados, lógicamente puede dedicar más de ese 35% al pago de la vivienda y tendrá que negociarse con la entidad financiera.

    Tasación e importe

    La entidad financiera antes de conceder el préstamo tasa la vivienda y sobre el importe de la tasación concede un porcentaje de entre el 80% y el 100% de la tasación, dependiendo de la estrategia del banco en esta materia y de la situación del mercado en el momento de la concesión. En un mercado al alza es más fácil obtener una financiación del 100% de la tasación, ojo no de la inversión total, no hay que equivocarse.

    Avales en garantía e importe

    En determinadas circunstancias la entidad financiera puede exigir garantías adicionales, a veces no bien comprendidas.

    Pero si no tiene un trabajo fijo, su endeudamiento está por encima de los límites prudenciales de aproximadamente el 35%, o aparece en algún registro de morosos, seguro que le van a pedir un aval de otra persona.

    Este es un tema muy delicado porque no todo el mundo está dispuesto a prestarlo, incluso familiares próximos, porque de hecho el avalista se obliga exactamente igual que el obligado principal, y no sólo adquiere los mismos riesgos, sino que está limitando su propia capacidad de endeudarse, porque en todos los registros, este aval va a figurar, luego cuidado a quien se lo puede pedir.

    Plazo del préstamo e importe

    Por lo general depende de su capacidad de pago, de su situación fiscal, de su edad o del esfuerzo financiero que quiera hacer en la adquisición de su vivienda.

    En estos momentos los bancos están llegando hasta 35 años de plazo, siempre que su edad lo permita, aunque lo habitual es 15 o 20 años.

    Impuestos e importe

    La adquisición de vivienda principal siempre ha tenido un trato fiscal favorable, con distinta consideración dependiendo del momento económico y político, por eso es importante que sus cuotas se ajusten lo más posible al máximo desgravable dentro de su capacidad de reembolso.

    Pagar más, puede hacerlo, pero perdiendo la desgravación fiscal por el reembolso que haga superior a lo que la ley permita en cada momento como desgravable.

    Índices de referencia

    Estos índices son referencias que utilizan las entidades financieras para determinar el tipo de interés a aplicar al crédito en las revisiones sucesivas, cada una de ellas se calcula de una manera y cada banco suele utilizar siempre la misma, por eso es muy conveniente saber la evolución histórica de estas referencias, para estar en condiciones de tomar una decisión razonada.

    • IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios). Es publicada por el Banco de España y calculada sobre la media de los hipotecarios nuevos concedidos a un plazo superior a 3 años de cada una de las entidades, un índice para bancos, otro para cajas de ahorro y otro para el conjunto. Este índice no debería tener diferenciales porque la base de su cálculo ya lo incluye, pero se suele añadir también. Su variación es bastante lenta, y por lo tanto muy estable.
    • MIBOR (Madrid Inter Bank Offered Rate). Es el tipo al que se prestan las entidades financieras entre ellas. Tiene importantes variaciones y está muy ajustado a la realidad del mercado, por lo general es el índice más utilizado para fijar la referencia en hipotecarios a tipo variable. Con la entrada del EURO, está llamado a desaparecer y ser sustituido por el EURIBOR.
    • EURIBOR (European Inter Bank Offered Rate). Se define como una media aritmética simple de los tipos diarios que una serie de bancos catalogados cotizan a las once de la mañana, y que publica la Federación Bancaria Europea, para las operaciones de depósito en euros a un año. El Banco de España ha incluido el EURIBOR a un año como entre los tipos oficiales de referencia para préstamos hipotecarios.
    • CECA (Confederación Española de Cajas de Ahorro). Es la media de los préstamos formalizados mensualmente con una duración de más de tres años y de entre uno y tres años para los personales, en los hipotecarios para vivienda libre. Es muy utilizado por las Cajas de ahorro.
    • DEUDA PUBLICA está definido como la media del rendimiento interno de los valores emitidos por el Estado. Prácticamente no se utiliza.

    Qué tipo de interés es más conveniente

    El tipo de interés se determina mediante dos componentes: una referencia (mibor, euribor, CECA, IRPH.) más un diferencial que oscila entre un 0% para los bancos más agresivos y un 1,5%.

    El tipo puede ser fijo o variable. Nosotros le aconsejaremos en cada momento qué es lo más interesante, pero debe de saber que un tipo fijo es más interesante cuando los tipos están muy bajos y hay ciertas expectativas de que suban. Interesa un tipo variable si los tipos están altos y hay expectativas de que bajen.

    Revisión del tipo de interés

    El tipo se fija habitualmente para un año, si hemos elegido un tipo variable. Cada año se le aplicará un nuevo tipo compuesto por el tipo de referencia más el diferencial que se hayan pactado en el contrato de préstamo.

    Comisiones, gastos e impuestos

    Comisión de apertura


    Habitualmente, se aplica una comisión de apertura de hasta un 1% sobre el importe del préstamo, que pretende remunerar el coste de confección y estudio del expediente. Muchos bancos no la aplican o es muy reducida, pero eso no quiere decir que sea más barato que otro con mayores comisiones, para averiguarlo es necesario considerar el resto de las condiciones del préstamo.

    Nuestra recomendación de las diferentes ofertas incluye esta evaluación para que no se equivoque con falsas apariencias.

    Comisión de cancelación


    Por cancelación anticipada, se suele establecer una comisión de hasta el 1% por la parte del préstamo que se amortiza anticipadamente, por eso es conveniente saber qué se firma a la hora de la concesión.

    Para los préstamos a interés variable la comisión no puede ser, por ley, superior al 1% del capital que se amortice.

    Cuotas


    Habitualmente se establece un sistema de reembolso del préstamo mediante cuotas mensuales iguales. Esta es una fórmula llamada "por el método francés", de aplicación general por la banca y muy difícil de cambiar en préstamos para la adquisición de vivienda, aunque se puede optar por cuotas trimestrales o semestrales, si lo prefiere.

    Impuestos


    La constitución de Hipoteca se halla sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, cuya cuantía representa el 0,5% sobre el valor total garantizado (principal, intereses y gastos).

    Toda compra de vivienda nueva está sometida al IVA (impuesto sobre el valor añadido) del 7% sobre el importe a pagar.

    Las viviendas usadas en cambio pagan en concepto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, también del 7% en Madrid y Cataluña y el 6% en el resto de España.

    Hacienda puede comprobar el valor declarado y el valor real del inmueble y si la diferencia entre ambos valores excede unos determinados porcentajes que normalmente los notarios conocen, puede establecer una liquidación complementaria de este impuesto.

    En el caso de viviendas usadas, hay que tener en cuenta también el impuesto por Plusvalías, a pagar al Ayuntamiento de la localidad donde esté ubicada, que aunque normalmente es a cargo del vendedor, salvo que se pacte que es a cargo del comprador. Este impuesto no es muy elevado pero si se trata de una vivienda que hace muchos años que no ha sido transmitida, la cifra puede darnos un susto, es conveniente hacer una consulta en el ayuntamiento.